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融科橄榄城 融科橄榄城地址

时间:2022-11-04 15:45
正文资讯

最近北京的二手房市场成交量又上来了,粉丝私信我说有这么一个高端改善板块,无论成交量还是价格均出现了上涨势头,1000万 得房子都不太好砍价,出于好奇且想验证是不是这样,于是前些日子,我去了趟位于东北四环外的望京区域,给你们分享我眼中的望京三杰。

望京三杰

在后厂村工作没几个人不知道西山壹号院如园,在cbd上班喝着咖啡无不梦想着能在富力城,广渠金茂有套房,在望京则不得不提望京三杰,东湖湾,保利中央公园和融科橄榄城。当然如果你的经济实力更好,你也可以直接上车远洋万和公馆,户型都190平起步,跟上面哥仨都不是一档,今儿就不做评测了。

为什么选望京?

几年前我还在某互联网公司工作的时候,身边同事不是住回龙观就是住望京,当时十几年工龄的老员工,尤其是管理层,买房早的基本都扎根望京了,也是在那时我知道了望京三杰的“威名”。其实选择望京三杰人群种类还是不少的,因为这里无论300万的刚需盘,还是3000万的高端盘,都有的选,先来看都有哪些人群在望京买房,您可以对号入座:

1)中关村,望京互联网公司从业者,高管居多,随着来广营北区的发展,更多的公司入驻望京,也会产生更多想在这里买房的需求。

2)望京板块或小区内部置换,小换大,老换新,提升居住面积或品质。

3)朝阳上学,又不想丢失品质,如东湖湾划片的陈经纶分校。

4)还有部分在东部国贸cbd上班,包括机场工作的人群选择在这里置业。

5)市区外溢需求,如东西海学区房学籍用完往外改善的。

6)对社区品质要求高,但受制于预算,退而求其次的,如够不上好地段的品质盘,像太阳公元,红玺台,来东湖湾,保利中央公园买房的。

小白泼冷水

照例还是先来泼冷水环节,每次把我踩盘看到的小区缺点分享给您,目的不是为了让您别买这些个小区,更多的是让您对房子本身有个预期和了解,就像我们恋爱,如果能包容对方的缺点,那就是最有可能伴您走入婚姻殿堂的人,买房也一样,缺点我都告诉您,您在能不能接受,能接受,那就是适合您的房子接下来看看望京三杰有哪些不尽如人意的地方。

融科橄榄城

1)墙皮脱落,卖相减分

三杰里按房龄橄榄城可以算作老大哥了,06-09年的社区,二期部分楼栋外立面脱落的墙皮,还是暴露了小区饱经风霜的痕迹;

2)物业一般

小区是融科自持物业,还算负责,但行人出入谈不上严格,想进也比较容易;管理上只能说一般吧,三期双花园的地面和草坪上不是那么的干净整洁,一期二期单元门前停放的自行车也比较随意,当然一期二期2块多的物业费也不能要求太多。

3)有溢价,实而不华

橄榄城之所以位居望京第一梯队,地处望京核心地段是加分项,对面就守着地标soho,价格有支撑,而且三杰中入市最早,也是当年新房销售时望京比较稀缺的高端改善产品,但确实整体来看,和东湖湾和中央公园还是差了一个档位,卖到9-10w的价格,身边不少朋友横向对比觉得有些贵,正所谓一分钱一分货这也是为什么东湖湾整体卖到9w5,中央公园单价10-11w,而橄榄城地段最好,但单价只有9w上下了,另外从近期价格走势来看,橄榄城的抗跌和保值也弱于另外两个小区,虽然成交也不错,但整体议价空间还是比较充足的。

保利中央公园

1)墙皮脱落,卖相减分

你没看错,我直接复制粘贴了,中央公园按道理说12年的房子,当初卖新房打着高端产品旗号,不至于卖相减分,但是很抱歉,我去一期看房的时候,发现墙皮也有脱落,应该是开发商为了节约成本,一层石材外立面,楼上都是涂料,所以刮个风下个雨,日益月累,出现了掉皮现象,但其实之前去西山林语没有发现这样的问题,所以不同时期,即使同一开发商建的房子,也会多少不太一样。

2)园林一般,水系少

作为望京几乎最新的小区之一,中央公园对于园林的设计显得有些简单粗暴,除了在三期看到的小水池,还是类似写字楼门前带喷泉小坛儿(自行脑补)面积那么大,几乎想夸都找不出什么词汇,不过好在小区里老人孩子不多,几乎都是公司高管,我才想天天忙于应酬,工作不着家,所以也没时间在小区散步,欣赏。

3)住在“盒子”里的人

写到这里,我总想起契诃夫写的短篇小说装在套子里的人,契诃夫塑造了一个性格孤僻,胆小怕事,恐惧变革,想做一个纯粹的现行制度的“守法良民别里科夫。而这个小区有一个最大的问题就是遮挡,就像是住在盒子里的人。你在房子里,不觉得那么的透亮,存在一些遮挡,遮挡又分两种,一种是因为小区周边确实有高层写字楼,会挡住部分房源的光线,另一种就是需要你在房间里去感受,不细心的朋友不易发现,就是你打开客厅卧室窗户,把头伸出去往外看,上方会有外延面积,开发商可能考虑的是从外面看美观,但却忽略了住户的居住体验,加上窗户本来也不大,这可能是我认为的一个瑕疵。

4)光污染

望京的夜晚,有走在时尚前沿的年轻人,也有有城市车水马龙的喧嚣,甚至还有绚烂的霓虹灯,但正是这一束光,不光带来希望,也成为很多人住在这里的困扰,所以当你从外面看到小区窗户是黑色的时候,其实是开发商建房时为了减弱光污染的防护措施,这点很赞,但同时有些在乎风水的购房人或许会不太乐意。

5)对于细节的处理相对弱一些

除了园林的细节,户型产品偏实用性户型,进入每个空间并不是其他豪宅的宽敞通透,3 1,或是大3居,大4居,给人的感受是够住,而不是超出预期的使用面积和户型设计。另外电梯间偏小,要赶上搬家的,轿厢感觉坐不了几个人,这一点跟东湖湾,橄榄城对比有些差距,但也属于小瑕疵,毕竟你一年能也赶不上几次装修和电梯排队上不去,所以还好。

东湖湾

1)一期二期品质一般

楼道老旧,维护的一般。

2)孩子老人多

享受品质的同事,追求静谧生活,可能需要实地考察,再做选择,毕竟因为陈经纶划片和周边写字楼众多,小区业主有老人孩子一起住的较多,一期二期虽然院落大,但你可以下班点看到活动广场到处都是人,三期院落小更为明显。

3)户型设计一般

东湖湾很多楼栋有偏斜角度,导致采光有遮挡,而且出现客厅卧室对着道路的现象,生意人风水可能会在意,户型整体设计也一般,大户型做成了两居,而且都是纯南设计,部分超大户型客厅并不南北通透,而且一些户型缺角不方正,产品方面东湖湾略显遗憾。

小区介绍

融科橄榄城

融科橄榄城位于望京核心地段,小区南侧是地标建筑望京soho,小区分三期开发,06-09年的板楼,一期06年的楼,7栋楼,901户,二期07年的楼,3栋楼,690户,三期09年的楼,7栋楼,2210户,18-28层,2梯2户,2梯3户,2梯4户都有,大户型一般为2梯2户,小户型像75平1居产品分布在2梯4户,整体成交均价9w左右,平层复式都有,户型区间75平2居-299平大4居,挂牌价格区间690万-2200万。

户型分布,一期93-97平东,西,西北,南向2居,挂牌690万起,105-106平南向2居1000万左右,122平南北全明2居1000-1050万, 132,144,147,155,183平南北通透3居1200-1500万,206-234平一层大花园或复式大4居2000万左右;二期75平1居690万起,100平南北或东南2居900万左右,140-160平南北3居1200-1400万,193平-229平大4居1900-2200万;三期75平1居690万起,85-97平2居83-1000万,102平南向2居900-1000万,112-118平南北2居1100-1200万,126平,138平,160平南北3居1100-1400万,233平大4居2300万,140-160平左右的3居户型我认为不错。

小区1-3期均为融科自持物业,物业费2块6-4块3,车位40万左右。

配套的话,其实望京都还不错,没必要过多篇幅介绍,15号线望京东地铁站距离小区900米,划片学校是北京市陈经纶中学分校望京实验学校,不是东湖湾那个校区,购物的话1000米范围内新会城购物中心,宝星文化广场和合生麒麟新天地都能够得上,小型的便利店超市底商也不少,生活便捷度还是不错的,如果非要挑毛病,望京的医疗,教育相对来说还是偏弱一些,因为挨着soho,绿地,浦项等多个大型写字楼,来这里上班的人很多,这边70多平1居的租金就得10000起步

小白点评:

①融科橄榄城适合预算1000多万想置业望京,够不上东湖湾,但又不想失去太多品质的购房人,价格更实惠一些。

②一二三期对比,一期体量大,小区院落大,活动区域大,房源选择多;二期院落小栋少,院落小,不过中间都留给了活动空间,所以楼间距也不差,院落相对安静一些;三期,双花园,地下阳光车库,水系面积大,园林做的好,环境不错,而且三期的人车分流更纯粹一些,出入车口在小区外面,而一期二期进出车跟行人还是有一段重合路径。

③作为改善产品橄榄城一个月卖3-4套房子不算太差,但和东湖湾,保利相比略弱一些,议价空间更大,我上次踩盘看了6套房源,一个月过去了,至今一套都没有售出,所以选择这里,可以多砍砍价。

④这边因为写字楼很多,车流量大一些,比较少有中心楼栋一说,或多或少都有临街,这个到房源里开窗实地感受,看看自身的接受程度,再决定是否购买,不光橄榄城,其他小区也是如此。

⑤望京三杰中,橄榄城整体户型做得好一些,比较注重采光和格局的合理设计。

保利中央公园

中央公园跟橄榄城一街相隔,属于同板块小区,小区同样分三期开发,但都是12年建成,14年交房,一共1100多户,细化到每期院落也就几百户的规模,15-25层的板楼,2梯2户,一期4栋楼,小面积多一些2-3居主导,二期院落小,只有2栋,没什么园林环境,三期最晚交房,4栋楼,4居为主,大户型首选三期,而且园林最好,有跑道和篮球场,小区整体均价11万左右。

户型分布,一期以2居为主,88-108平,挂牌1100万起步,此外还有117-147平3居,1300-1600万,168平4居1600-1800万;二期以3居为主,基本都是134平的户型,1500-1600万左右三期以4居为主,面积为144-148平,还有少量117-128平3居,挂牌1300万左右。整个小区每户都有赠送面积,134的3 1户型关注度较高,160的户型我踩盘的时候也发现了1-2组购房人带看。

小区为保利自持物业,作为住过保利房子的我来说,管理中规中矩,虽然不是vip服务体验,但还算尽责,白天晚上你老能看见小区里的保安及正在忙活的工人,而且保利最温馨的一点就是逢年过节,总会组织社区活动,增近和业主的关系,物业费3块4毛2到5块5,作为望京比较新的高端商品房社区,这个物业费和匹配的服务我觉得可以了,车位一期为产权车位,二期也有产权车位,也有一层是物业的可以出租,三期全是产权车位,车位价格40万左右,一般都是跟着房子卖的,这边周边写字楼也很多,小区外围停放的共享单车很多,路两旁停放的汽车也不少,小区内外车位都较为充足。

生活配套相比橄榄城和东湖湾相对弱一些,得往soho那边走走,不过好处是这边相对安静一些,小区周边有商业规划,工地正在施工,配套会日趋完善,另外小区离地铁15号线望京东远一些,1000米左右,我想这也解释了为什么保利这边共享单车多的原因,下了地铁得走15-20分钟才能走到,开车的话保利上京密路和机场高速会更方便一些,小区被两个公园环绕,二期三期之间还有7万平米的景观大道,东侧是望京最大的公园。

小白点评:

①作为望京比较少见的次新商品房,可以说是在望京没有竞品,因为远洋万和总价更高,人群不同,国风尚樾不成规模,体量小,来广营北新房是限竞房,流通受限。

②房子除了新,户型产品更加实用,每户都有赠送,如3 1,4 1户型,属于经济大户型。

③小区人群结构年轻,本地人 望京国贸cbd高端居多,30-40岁的居住人群为主,所以你什么时候来这小区转转,都较为安静,大家都没时间在小区溜达,我看的一套房子业主开玩笑说,平时去地库可能都比在小区里待的时间长。

④保值流通好,一个月成交4-5套,和年初相比价格比较坚挺,价格略有升温。

东湖湾

东湖湾位于望京北部区域,为07-10年的房子,板楼,塔楼,板塔都有,也是分三期开发,一期07年,6栋楼635户,二期10年建成,8栋楼1100多户,三期12年建成,8栋楼851户,一二期同院为西区,三期单独院落为东区。

户型分布,小区整体均以大户型为主,一期小户型很少,都是100平起步的1居,目前挂牌价950万起,2居108-121平,总价1100-1200万,3居148-200平,价格区间1340万-2000万之间,4居191-300平,1700万起;二期占比最高的是150-202平3居,1700-2000万(150的没有挂牌),其次是193-200平四居,1900-2100万,还有少量65-100平的1居,目前挂牌630-1000万,89-147平2居比一居还少,780-1300万,3居和4居的户型相对好一些;三期少量小户型为47平开间,500万左右,两居为94平纯南和130平南北两居,1000万起步,三居有126,163,166,172,175,180和246平,1400-2000万(246平无挂牌房源),房源占比6成之多,四居室212平,1900万,房源不多,三期180平的户型格局朝向视野都还不错,临河观景,有部分房源达到3米层高,小区整体均价9万4-9万7

一期天润开发,二期东湖天润城建联合开发,三期城建开发,都是长城物业,一期二期物业费2元-3.18元,三期4.38元,车位40-50万,物业管理很好,每个单元都有专属管家。

配套的话,这边轨道交通更便捷一些,14号线和15号线都算够得着,距离14号线东湖渠700米,距离15号线望京1200米,小学和中学都是望京最好的陈经纶分校,购物的话华彩,望馨都挺方便,小区南侧还有北小河公园,也就是大家常说的观景视野。

小白点评:

①东湖湾一期二期同院落,园林大,带下沉花园,但密度大一些,2000多户的体量,而且房子老一些,品质和三期有一些差距,主要是楼道,外立面的保持细节等。三期房龄新,尽管开发商做了围合式建筑,尽可能保证中心位置留给住户,但有限的位置仍存在院落小的问题,老人孩子很多,导致虽然住户不多,但小区活动区域总感觉人不少。

②户型产品来看,东湖湾的户型大气一些,每个户型都显得敞亮一些,都是落地窗设计,三期户型做了升级,更好一些,缺点是东湖湾整体户型格局一般,很多大两居,大三居客厅半通透,一期二期部分楼栋向西倾斜,导致挡住其他东侧楼栋光线,临河观景楼栋视野虽好,但部分房源卧室或客厅窗户对着马路,有购房人还是比较介意风水问题。

③同价位的小区,东湖湾要贵一些,因为在橄榄城中央公园你能买到3居,可能在这只能买到2居,所以享受品质但在这需要牺牲面积。

④东湖湾最近1-2个月为望京三杰中流通最好的一个,综合来看也是三杰中最上档次的小区,一个月能卖出5-6套的房源,和保利一样,部分房源价格比年初要高一些了,议价空间不太好谈。

总结:置业建议

1)在望京品质标杆价格难谈,这也是目前北京市场的一个特点,4-6月刚需火热的情况下,目前成交已经传导到了改善户型,市场开始两极分化,价格一方面取决于小区流通,另一方面取决于地段和房子的自身品质是否过硬。

2)1000-2000万需要尽量拔高而不是降预期,能买3居不买大2居。

3)这个价位抵押抵债借条房较多,尤其资不抵债的要小心,这点多问问你找的中介,别大意。

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